Código Civil del Estado de Jalisco


CAPÍTULO V De la servidumbre legal de paso



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CAPÍTULO V

De la servidumbre legal de paso
Artículo 1175.‑ Las disposiciones de este capítulo tendrán aplicación exclusivamente para predios rústicos. Tratándose de predios urbanos deberá estarse a lo que dispone la Ley de Desarrollo Urbano.

Artículo 1176.‑ El propietario de un predio enclavado entre otros ajenos, sin salida a la vía pública, tiene derecho de exigir paso, para el aprovechamiento de aquélla, por los predios vecinos; sin que sus respectivos dueños puedan reclamarle otra cosa que una indemnización equivalente al perjuicio que les ocasione este gravamen.

Artículo 1177.‑ La acción para reclamar esta indemnización es prescriptible; pero aunque prescriba, no cesa por este motivo el paso obtenido.
Artículo 1178.‑ El dueño del predio sirviente tiene derecho de señalar el lugar donde haya de construirse la servidumbre de paso.
Artículo 1179.‑ Si el juez califica el lugar señalado, de impracticable o de muy gravoso al predio dominante, el dueño del sirviente debe señalar otro.
Artículo 1180.‑ Si este lugar es calificado de la misma manera que el primero, el juez señalará el que crea más conveniente, procurando conciliar los intereses de los dos predios.

Artículo 1181.‑ Si hubiere varios predios por donde pueda darse el paso a la vía pública, el obligado a la servidumbre será aquél por donde fuere mas corta la distancia, siempre que no resulte más incómodo y costoso el paso por ese lugar. Si la distancia fuere igual, el juez designará cuál de los dos predios ha de dar el paso.

Artículo 1182.‑ En la servidumbre de paso, el ancho de éste será el que baste a las necesidades del predio dominante, a juicio del juez.

Artículo 1183.‑ En caso de que hubiere habido antes comunicación entre el predio y alguna vía pública, el paso sólo se podrá exigir por donde últimamente la hubo; salvo el caso en que la construcción de una mejor, por otro lugar, deje prácticamente fuera de uso la vía pública a que antes se tenía acceso.

Artículo 1184.‑ El dueño de un predio tiene derecho, mediante la indemnización correspondiente, de exigir que se le permita el paso de sus ganados por los predios vecinos, para conducirlos a un abrevadero de que pueda disponer.

Artículo 1185.‑ El propietario de árbol o arbusto contiguo al predio de otro, tiene derecho de exigir de éste que le permita hacer la recolección de los frutos que no se pueden recoger de su lado, siempre que no se haya usado o no se use del derecho que tiene de hacer derribar al árbol a las ramas que pasen a su propiedad; pero el dueño del árbol o arbusto es responsable de cualquier daño que cause con motivo de la recolección.

Artículo 1186.‑ Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio, pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño estará obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.
Artículo 1187.‑ Cuando para establecer comunicaciones telefónicas particulares entre dos o más fincas o para conducir energía eléctrica a una finca, sea necesario colocar postes y tender alambres en terrenos de una finca ajena, el dueño de ésta tiene obligación de permitirlo mediante la indemnización correspondiente. Esta servidumbre trae consigo el derecho de tránsito de las personas y el de conducción de los materiales necesarios para la construcción y vigilancia de la línea.

CAPÍTULO VI

De las servidumbres voluntarias
Artículo 1188.‑ El propietario de un predio o heredad puede establecer en ella, cuantas servidumbres tenga por conveniente, y en el modo y forma que mejor le parezca; siempre que no contravenga las leyes ni perjudique derechos de tercero.

Artículo 1189.‑ Sólo pueden constituir servidumbres las personas que tienen derecho de enajenar; los que no pueden enajenar inmuebles sino con ciertas solemnidades o condiciones, no pueden, sin ellas, imponer servidumbres sobre los mismos.

Artículo 1190.‑ Si fueren varios los propietarios de un predio, no se podrán imponer servidumbres sino con consentimiento de todos.
Artículo 1191.‑ Si siendo varios los propietarios, uno sólo de ellos adquiere una servidumbre sobre otro predio, a favor del común, de ella podrán aprovecharse todos los propietarios, quedando obligados a los gravámenes naturales que traiga consigo y a los pactos con que se haya adquirido.

CAPÍTULO VII

De cómo se adquieren las servidumbres voluntarias
Artículo 1192.‑ Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por cualquier título legal, incluso la usucapión.
Artículo 1193.‑ Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, no podrán adquirirse por usucapión.
Artículo 1194.‑ Al que pretenda tener derecho a una servidumbre, toca probar, aunque esté en posesión de ella, el título en virtud del cual la goza.

Artículo 1195.‑ La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido o conservado por el propietario de ambas, se considera, si se enajenaren, como título para que la servidumbre continúe; a no ser que, al tiempo de dividirse la propiedad de las dos fincas se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas.
Artículo 1196.‑ Al constituirse una servidumbre se entienden concedidos todos los medios necesarios para su uso; y extinguida aquélla, cesan también estos derechos accesorios.
CAPÍTULO VIII

Derechos y obligaciones de los propietarios

de los predios entre los que está constituida alguna

servidumbre voluntaria
Artículo 1197.‑ El uso y la extensión de las servidumbres establecidas por la voluntad del propietario, se arreglarán por los términos del título en que tengan su origen y, en su defecto, por las disposiciones siguientes.
Artículo 1198.‑ Corresponde al dueño del predio dominante hacer a su costa todas las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre.

Artículo 1199.‑ El mismo tiene la obligación de hacer a su costa las obras que fueren necesarias para que al dueño del predio sirviente no se le causen, por la servidumbre, más gravámenes que los que sean consecuencia natural e inevitable de ella; y si por su descuido u omisión se causare otro daño, estará obligado a la indemnización.

Artículo 1200.‑ Si el dueño del predio sirviente se hubiere obligado en el título constitutivo de la servidumbre a hacer alguna cosa o a costear alguna obra, se librará de esta obligación cediendo su predio al dueño del dominante.

Artículo 1201.‑ El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno la servidumbre constituida sobre éste.

Artículo 1202.‑ El dueño del predio sirviente, si el lugar primitivamente designado para el uso de la servidumbre llegase a presentarle graves e inconvenientes, podrá ofrecer otro que sea cómodo al dueño del predio dominante, quien no podrá rehusarlo si no se perjudica.
Artículo 1203.‑ El dueño del predio sirviente puede ejecutar las obras que hagan menos gravosa la servidumbre, si de ellas no resulta perjuicio alguno al predio dominante. Pero si el dueño del predio dominante se opone a dichas obras, será la autoridad judicial, quien decidirá el punto.

Artículo 1204.‑ Si de la conservación de dichas obras se siguiere algún perjuicio al predio dominante, el dueño del sirviente esta obligado a restablecer las cosas a su antiguo estado y a indemnizar de los daños y perjuicios.

Artículo 1205.‑ Cualquier duda sobre el uso y extensión de la servidumbre, se decidirá en el sentido menos gravoso para el predio sirviente, sin imposibilitar o hacer difícil el uso de la servidumbre.
CAPÍTULO IX

De la extinción de las servidumbres
Artículo 1206.‑ Las servidumbres voluntarias se extinguen:


  1. Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios; dominante y sirviente;




  1. Por el no uso:

Cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por el no uso de tres años contados desde el día en que dejó de existir el signo aparente de la servidumbre.


Cuando fuere discontinua o no aparente, por el no uso de cinco años contados desde el día en que dejó de usarse; por haber ejecutado el dueño del fundo sirviente, acto contrario a la servidumbre, o por haber prohibido que se usare de ella. Si no hubo acto contrario o prohibición, aunque no se haya usado de la servidumbre o si hubo tales actos, pero continúa el uso, no corre el tiempo de la usucapión;


  1. Cuando los predios llegaren, sin culpa del dueño del predio sirviente, a tal estado que no pueda usarse la servidumbre. Si en lo sucesivo los predios se restablecen de manera que pueda usarse de la servidumbre, revivirá ésta, a no ser que desde el día en que pudo volverse a usar, haya transcurrido el tiempo suficiente para la usucapión;




  1. Por la remisión hecha por el dueño del predio dominante; y




  1. Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, se vence el plazo, se cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe poner término a aquél.



Artículo 1207.‑ Si los predios entre los que está constituida una servidumbre legal, pasan a poder de un mismo dueño, deja de existir la servidumbre, pero separadas nuevamente las propiedades, revive aquella aun cuando no se haya conservado ningún signo aparente.

Artículo 1208.‑ Las servidumbres legales establecidas como de utilidad pública o comunal, se pierden por el no uso de cinco años si se prueba que durante ese tiempo se ha adquirido, por el que disfrutaba aquéllas, otra servidumbre de la misma naturaleza, por distinto lugar.

Artículo 1209.‑ El dueño de un predio sujeto a una servidumbre legal, puede, por medio de convenio, librarse de ella, con las restricciones siguientes:


  1. Si la servidumbre está constituida a favor de un municipio o población, no surtirá el convenio efecto alguno respecto de toda la comunidad, si no se ha celebrado interviniendo el Ayuntamiento en representación de ella; pero sí producirá acción contra cada uno de los particulares que hayan renunciado a dicha servidumbre;




  1. Si la servidumbre es de uso público, el convenio es nulo en todo caso;




  1. Si la servidumbre es de paso o desagüe, el convenio se entenderá celebrado con la condición de que lo aprueben los dueños de los predios circunvecinos, o por lo menos, el dueño del predio por donde nuevamente se constituya la servidumbre; y




  1. La renuncia de la servidumbre legal de desagüe sólo será válida cuando no se oponga a los reglamentos respectivos.



Artículo 1210.‑ Si el predio dominante pertenece a varios dueños pro indiviso, el uso que haga uno de ellos aprovecha a los demás para impedir la usucapión.

Artículo 1211.‑ Si entre los propietarios hubiere alguno contra quien por leyes especiales no pueda correr la usucapión, ésta no correrá contra los demás.

Artículo 1212.‑ El modo de usar la servidumbre puede prescribirse en el tiempo y de la manera que la servidumbre misma.

TÍTULO DECIMOPRIMERO

Del derecho de superficie
CAPÍTULO UNICO
Artículo 1213.‑ El derecho real de superficie faculta a su titular a sembrar, plantar o edificar sobre parte o la totalidad del terreno ajeno o construir por debajo de éste, sin que en ningún caso y mientras subsista tal derecho puedan confundirse ambas propiedades, ya que el terreno seguirá perteneciendo al dueño de éste, y la de lo sembrado, plantado o edificado será del superficiario.

Artículo 1214.‑ La constitución del derecho de superficie deberá constar en escritura pública, y para surtir efectos contra terceros, en todos los casos deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Artículo 1215.‑ El propietario de un edificio o una plantación existentes en terreno suyo, puede enajenarlos separadamente de la propiedad del suelo, convirtiéndose así el adquirente de dicho edificio o plantación en el titular del derecho real de superficie.
Artículo 1216.‑ El derecho de superficie puede ser a título oneroso o gratuito, y tomar su origen en un contrato o en una disposición testamentaria. Es enajenable, y transmisible por herencia. Puede constituirse a plazo fijo o a plazo indeterminado, sólo que en este último caso no regirán las reglas para dar por concluido aquél mediante la interpelación, sino que la conclusión requerirá el consentimiento del dueño y del superficiario, y si dicho acuerdo no se logra decidirá el Juez, quién deberá fijar un plazo para la conclusión de referencia, procurando que sea suficiente para que se cumpla el fin que se persiguió al constituirlo.

Artículo 1217.‑ En el caso de la parte final del artículo anterior, como en el evento de que la constitución del derecho de superficie se haya hecho por tiempo determinado, al vencimiento de éste se extingue aquél y el propietario del suelo se convierte en propietario del edificio o de la plantación, situación que no puede darse en el caso de la siembra por no poderse extinguir al respecto el derecho de superficie, si antes no concluye el período cíclico correspondiente que permita el levantamiento de la cosecha.
Artículo 1218.‑ La consolidación de la propiedad a que se alude en el artículo precedente, se hará mediante las indemnizaciones, compensaciones y prestaciones pactadas en el título constitutivo, o en las que acuerden los interesados en el momento de la extinción del derecho en cuestión.
Artículo 1219.‑ Los derechos reales o personales que el superficiario haya constituido en favor de terceros respecto de su derecho de superficie concluyen al extinguirse éste.

Artículo 1220.‑ El derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo construido, plantado o sembrado, salvo pacto en contrario.

Artículo 1221.‑ El derecho de plantar o edificar sobre terreno ajeno o construir por debajo de éste, se extingue por no plantar o construir dentro del plazo de dos años, o de un año si dentro de éste no se siembra.
Artículo 1222.‑ El superficiario gozará del derecho del tanto si el propietario pretende enajenar el terreno. Igual derecho tendrá el superficiante si el superficiario pretende enajenar su derecho de superficie.

Artículo 1223.‑ Las partes pueden pactar, en caso de ser factible, que el superficiario al término de su derecho retire su construcción.

TÍTULO DECIMOSEGUNDO

De las limitaciones de dominio
CAPÍTULO UNICO
Artículo 1224.‑ Las limitaciones de dominio son las restricciones que al derecho de propiedad se hacen en beneficio de un número indeterminado de predios circunvecinos.

Artículo 1225.‑ Las limitaciones de dominio pueden imponerse por disposición de los transmitentes, denominándose voluntarias.
Pueden imponerse por determinación de la autoridad y entonces se denominarán forzosas.

Artículo 1226.‑ Las limitaciones de dominio voluntarias deben inscribirse para su validez en el Registro Público de la Propiedad.
Artículo 1227.‑ Las limitaciones de dominio forzosas son obligatorias por el solo hecho de su expedición por la autoridad competente.
TÍTULO DECIMOTERCERO

De los derechos y obligaciones de la vecindad
CAPÍTULO UNICO
Artículo 1228.‑ Todo propietario o poseedor, debe respetar el derecho que tienen los vecinos para usar y disfrutar de los predios y construcciones que ocupe.

Artículo 1229.‑ En zonas habitacionales y en edificios de vivienda múltiple deberá respetarse íntegramente el derecho de los vecinos a la paz y a la tranquilidad. Por ello no podrán tenerse en esas zonas animales que aun con el carácter de domésticos causen molestias y temor a los vecinos, ni tampoco operar aparatos de sonido o receptores de imágenes a volúmenes altos y que sean captados fuera del recinto en que se encuentren.

Artículo 1230.‑ El propietario, el usufructuario y el inquilino de un predio tienen derecho de ejercer las acciones que procedan para impedir que por el mal uso, o el abandono de la propiedad del vecino, se perjudiquen la seguridad, el sosiego o la salud de los que habiten el predio.

Artículo 1231.‑ En un predio, no pueden hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén necesario al suelo de la propiedad vecina; a menos que se hagan las obras de consolidación indispensables para evitar todo daño a éstas.

Artículo 1232.‑ Tampoco es permitido arrojar basura o depositarla en áreas comunes, banquetas o jardines ni aun en los propios.

Artículo 1233.‑ Los recipientes donde se guarden las basuras y demás desechos deberán estar debidamente cerrados para evitar los efectos contaminantes del aire.

Artículo 1234.‑ A fin de conservar la armonía arquitectónica, queda prohibido en edificios de vivienda comunal o destinados a actividades comerciales o profesionales:


  1. Cuando sean visibles, pintar el interior de los mismos e implementar cortinas que desentonen con el conjunto;




  1. Tender ropa en los ventanales y terrazas o miradores;




  1. Obstruir los pasillos y áreas de circulación interior, aun con motivos estéticos;




  1. Ocupar espacios comunes destinados al servicio de todos los vecinos como pueden ser patios, escaleras, estacionamientos, u otros similares; y




  1. Agregar cualesquiera elementos que rompan la uniformidad arquitectónica.



Artículo 1235.‑ Todo propietario o poseedor deberá tener en perfecto funcionamiento sus ductos hidráulicos y de desalojo de aguas negras y pluviales.

Artículo 1236.‑ Todo propietario o poseedor deberá cuidar el perfecto y equilibrado funcionamiento de los sistemas de conducción de energía eléctrica; asimismo deberá contar con los sistemas de aislamiento y corte para evitar daños a las instalaciones de los vecinos.

Artículo 1237.‑ Es obligación de los propietarios y poseedores tener en buenas condiciones las instalaciones para el consumo de gas, debiendo estar los tanques en lugar fácilmente accesible y ventilado.

Artículo 1238.‑ No es lícito permitir la crianza ni la propagación de fauna cuando ésta represente un peligro para la salud humana o provoque molestias.

Artículo 1239.‑ Es obligación del propietario o poseedor de un predio, no permitir el paso hacia propiedades de vecinos a personas extrañas a ellas, y en su caso cuando adviertan su presencia en el vecindario reportarlas a las autoridades policíacas.

Artículo 1240.‑ Nadie puede plantar árboles cerca de un predio ajeno, sino a la distancia de dos metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de árboles grandes; y de un metro, si la plantación se hace de arbustos o árboles pequeños.

Artículo 1241.‑ El propietario o poseedor puede pedir que se arranquen los árboles plantados a menor distancia de su predio de la señalada en el Artículo que precede; y aun cuando sea mayor, si es evidente el daño que los árboles causen.
Artículo 1242.‑Si las ramas de los árboles se extienden sobre predios, jardines o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho de que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles las que se extendieren en el suelo del otro, éste podrá hacerlas cortar por sí mismo dentro de su heredad, pero con previo aviso al vecino.

Artículo 1243.‑ El dueño de una pared que no sea de copropiedad, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces, cumpliendo las disposiciones que sobre urbanización se dieren.
Artículo 1244.‑ Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertas las ventanas o huecos, podrá construir pared contigua a ella, o si adquiere la copropiedad, apoyarse en la misma pared, aunque de uno u otro modo cubra los huecos o ventanas.
Artículo 1245.‑ No se pueden tener ventanas para asomarse ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la propiedad del vecino, prolongándose más allá del límite que separa las heredades. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay un metro de distancia.

Artículo 1246.‑ La distancia de que habla el artículo anterior se mide desde la línea de separación de las dos propiedades.

Artículo 1247.‑ No se podrán construir edificios que por su altura considerable traigan como consecuencia privar a los predios colindantes ya edificados, del aprovechamiento de los rayos solares.

Artículo 1248.‑ El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados y azoteas de tal manera que las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificio vecino.

Artículo 1249.‑ Nadie puede construir cerca de una pared ajena o de copropiedad, fosos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos; ni instalar depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos o sin construir las obras de resguardo necesarias con sujeción a lo que prevengan los mismos reglamentos, o a falta de ellos, a lo que se determine por peritos.

Artículo 1250.‑ Es obligación de los propietarios de predios sin construir dentro de las áreas urbanas, mantener aseados y bardar los mismos, para evitar se conviertan en depósitos de desechos y que se propicie la crianza de fauna nociva a la salud humana.

Artículo 1251.‑ Es obligación de los propietarios u ocupantes de fincas en áreas urbanas, asearlas y darles el mantenimiento adecuado, aun en el caso en que estén desocupadas.


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