Código Civil del Estado de Jalisco


CAPÍTULO II Derechos y obligaciones



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CAPÍTULO II

Derechos y obligaciones
Artículo 1122.‑ Son responsables solidariamente en favor de los compartidarios:


  1. Por lo que corresponde a la entrega puntual, oportuna y en buen estado del bien materia de la afectación a uso en tiempo compartido, el afectante o constituyente, el promotor, el desarrollador y el vendedor o las personas físicas o de derecho que con él hayan contratado;




  1. Respecto a la calidad y vicios ocultos en los bienes materia de la afectación; el constituyente o afectante, el operador, el constructor y los proveedores; y




  1. Por lo que se refiere al ejercicio de los derechos de los titulares de esta modalidad o compartidarios; el constituyente o afectante, y el operador.


Artículo 1123.‑ Son obligaciones de los compartidarios:


  1. Pagar el precio en la forma y términos convenidos;




  1. Pagar la cuotas de conservación y mantenimiento, dentro de las cuales estarán comprendidos los gastos de operación, reparación y reposición de mobiliario.

Esta obligación es independiente de que se haga o no uso de las instalaciones y servicios;




  1. Respetar tanto el compartidario, como sus familiares e invitados, el reglamento de tiempo compartido, así como usar el mobiliario y demás instalaciones en forma moderada procurando su conservación.

En caso de que por cualquier evento sea destruido o afectado en su funcionamiento cualesquiera de los bienes destinados al servicio, el responsable y solidariamente el compartidario, deberán pagar en su totalidad el importe de la reparación o reposición de los bienes dañados; y




  1. Sujetarse estrictamente al tiempo que le ha sido asignado para el uso en materia de la modalidad de esta propiedad.

En caso de que no se haga la desocupación el día y la hora señalados, el operador del bien, solicitará por escrito ante la corporación de la policía del municipio, se le auxilie para proceder a la inmediata desocupación de la unidad, debiéndose para ello en este caso levantar acta pormenorizada y quedando el equipaje a disposición del operador como garantía de pago de cualquier responsabilidad en que hubiere incurrido el usuario.



Artículo 1124.‑ Son derechos de los compartidarios, usar y gozar, por el tiempo asignado, la unidad vacacional, así como los bienes muebles destinados y afectos a ese servicio, ceder parcial o totalmente sus derechos; cuando se haga en forma parcial, deberá notificarse con la debida antelación al operador mediante comunicación por escrito. Cuando sea en forma total, la comunicación deberá ser auténtica y por escrito a efecto de que se hagan las anotaciones que correspondan en el libro de registro de compartidarios.

Artículo 1125.‑ Cuando por cualquier causa imputable al operador, no pueda el compartidario ocupar la unidad, se deberá alojar a éste, en un establecimiento del mismo lugar y de calidad similar o mejor a la que tenga derecho, y en caso de que esto no fuera posible, se le pagarán al usuario los daños y perjuicios que se causen, comprendiéndose entre otros; los gastos de transportación por el mismo medio y calidad en que se efectúo el viaje, y además cubrirá a éste como pena por no haber prestado el servicio en la manera convenida con otro periodo vacacional similar dentro del plazo que ambas partes convengan, lo anterior siempre y cuando no se haga la reclamación por concepto de daños y perjuicios, ya que en tal caso se estará a lo resuelto por la autoridad judicial en ese sentido.

Artículo 1126.‑ En los contratos y documentos que se celebren con los compartidarios se deberá hacer mención de los siguientes puntos:


  1. El nombre, domicilio, lugar y fecha de nacimiento del compartidario; cuando fuere casado, el régimen económico bajo el que se celebró el matrimonio, y si fuere, el de sociedad legal o conyugal los mismos datos anteriores del cónyuge;




  1. Los beneficiarios para el caso de fallecimiento del titular;




  1. Las características en cuanto a superficie y descripción de la unidad sobre la que se constituye el derecho, cuando dentro de un conjunto vacacional existan diversos tipos de ellas, el que corresponde a su titular; y




  1. Las temporadas de uso y la forma de determinarlas.


Artículo 1127.‑ La cesión de derechos podrá notificarse al operador del inmueble, quien por este concepto de traspaso podrá cobrar como máximo, una suma igual al costo de un año de mantenimiento, cuyas cantidades se distribuirán por mitad entre el operador y los demás compartidarios, depositándose esta porción en la caja de gastos de mantenimiento.
Artículo 1128.‑ La afectación a esta modalidad de uso, podrá también sujetarse en forma indefinida y a perpetuidad, la que permanecerá durante toda la vida útil de la edificación. En este supuesto, el afectante pierde toda acción sobre el inmueble, pero tampoco tendrá alguna responsabilidad de las señaladas en este título.
Artículo 1129.‑ En el caso del artículo anterior, se deberán regir las relaciones entre los compartidarios por las reglas de la copropiedad en lo que le sean aplicables, sin perjuicio de lo que disponga el reglamento, y en este supuesto, sí se podrán considerar cuotas para la mejoría de los bienes sujetos a esta modalidad de uso, debiéndose fijar el monto de las operaciones por el operador que las someterá a la consideración y aprobación final de las autoridades de Turismo, ya sean estas federales, estatales o municipales, y que tengan su residencia en el lugar de ubicación de la propiedad.
Artículo 1130.‑ Cada unidad podrá ser distribuida para su utilización por los compartidarios en períodos diarios, semanales, mensuales o anuales.

Artículo 1131.‑ Los derechos y obligaciones de los compartidarios no se extinguen por su muerte. Cuando el derecho pertenezca a la sociedad legal o conyugal, en caso de fallecimiento de uno de los integrantes, los derechos y obligaciones sobre el mismo se trasmiten al cónyuge supérstite sin necesidad de declaración judicial o juicio sucesorio; a menos que haya disposición testamentaria expresa.
Cuando el derecho pertenezca en exclusividad al compartidario, podrá señalar beneficiario.

CAPÍTULO III

Cuotas de mantenimiento
Artículo 1132.‑ El monto de las cuotas de mantenimiento de los servicios, será fijado por las partes al otorgar el contrato, debiendo ser iguales para todos los compartidarios en igualdad de condiciones. Los incrementos anuales no podrán exceder del que registren los precios al consumidor, según publicaciones que emita anualmente la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, pudiendo adicionársele a las mismas en forma extraordinaria hasta un quince por ciento sobre tales resultados.
Cuando exista inconformidad sobre el monto, las partes se someterán al arbitraje inapelable de la autoridad municipal donde se ubique el inmueble, la cual podrá solicitar antes de resolver un conflicto, la opinión técnica de la Secretaría de Turismo.

Artículo 1133.‑ Queda estrictamente prohibido solicitar y gravar a los compartidarios con cuotas destinadas a la mejoría del bien sujeto a la modalidad de tiempo compartido.
CAPÍTULO IV

Pérdida de derechos
Artículo 1134.‑ Cuando la falta de pago de las cuotas de mantenimiento se prolongue por más de tres años, se extinguirán los derechos del compartidario, pudiéndose proceder a su posterior trasmisión en favor de terceros.
Para que opere esta extinción el constituyente o afectante y el operador, en forma conjunta deberán notificar al compartidario esta circunstancia, mediante comunicación que en tal sentido le dirijan al domicilio que ante ellos tenga registrado.
Esta comunicación deberá hacerse por conducto del servicio postal, levantándose acta notarial en la que se haga constar en forma circunstanciada, el depósito de la comunicación en el sobre y su entrega al servicio postal, solicitando que se haga mediante el sistema de acuse de recibo; el notario deberá agregar a su libro de documentos un ejemplar del contenido de la comunicación.

El compartidario podrá acreditar dentro del término improrrogable de 50 días naturales, ante el Juez de Primera Instancia de ubicación del inmueble materia del tiempo compartido, que se encuentra al corriente en sus pagos, debiéndose substanciar el negocio en forma incidental.


Si el titular no acredita el pago, se tendrán por perdidos en definitiva sus derechos.

Artículo 1135.‑ En caso de pérdida de derechos, se pondrá en venta el mismo, debiéndose destinar el importe al pago de los siguientes conceptos:


  1. Los gastos que se hubieren originado por las diligencias de notificación señaladas;




  1. El pago de cuotas de mantenimiento atrasadas y las que se originen hasta su venta; y




  1. El resto se dividirá por tres partes iguales, entregándose una de ellas a la Asistencia Pública, otra al constituyente y al operador, quienes entre sí la dividirán y la restante se depositará en la tesorería para cubrir los gastos de mantenimiento y conservación del edificio.



Artículo 1136.‑ Cuando el constituyente y el operador del inmueble sujeto a la modalidad de uso en tiempo compartido abandonen la administración y mantenimiento del mismo, a petición de los compartidarios que constituyan por lo menos un diez por ciento el número de ellos, podrán pedir al Juez de Primera Instancia de ubicación del inmueble afecto a la modalidad de tiempo compartido, y en la Vía Civil Ordinaria, que se declare la extinción del citado régimen; la pérdida de los derechos sobre la propiedad afectada, para que se proceda al remate del bien, debiéndose repartir el mismo entre los titulares de esta modalidad en forma proporcional al interés que representen una vez cubiertos los adeudos que se tengan y los gastos que ello origine.

Artículo 1137.‑ Los derechos a que se refiere este capítulo, no comprenden los del tanto, entre titulares de esta modalidad de uso, ni respecto del constituyente.

Artículo 1138.‑ Cuando los compartidarios sean personas jurídicas, el tiempo de duración será el que se pacte expresamente en el contrato.

CAPÍTULO V

Sanciones
Artículo 1139.‑ La autoridad municipal de la ubicación del desarrollo, aplicará sanciones al compartidor o prestador que incurra en cualesquiera de las prohibiciones que les impone este título, independientemente de la responsabilidad civil, penal, administrativa, o de cualquier índole que corresponda.
La sanción de que habla el párrafo anterior será de quinientas a dos mil quinientas veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización.

TÍTULO DECIMO

De las servidumbres
CAPÍTULO I

Disposiciones generales
Artículo 1140.‑ La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble para beneficio directo de una persona determinada o, por consideración a otro bien al cual se comunica así mayor utilidad, para el de cualquiera que sea dueño de él. El beneficiado con una servidumbre debe ser siempre persona distinta del dueño del bien sirviente.

Artículo 1141.‑ Para que una servidumbre surta efectos contra terceros será requisito indispensable la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Artículo 1142.‑ La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar; sin embargo, podrá implicar una servidumbre alguna actividad que no sea del beneficiario, cuando tal trabajo o tal actividad sea visiblemente accesoria, no sea inherente a una persona determinada de manera que pueda prestarlo cualquier propietario del bien o sus empleados o dependientes, y a la vez no sea especial y únicamente desarrollada para hacer efectiva aquella servidumbre; o bien cuando el obligado, por su mayor comodidad o conveniencia, acepte desplegar alguna acción sustituyendo al beneficiario y a costa de éste.
Para que al dueño del bien sirviente pueda exigirse la ejecución de un hecho cualquiera, es necesario que esté expresamente determinado por la ley o por voluntad de las partes.

Artículo 1143.‑ Cuando en virtud de convenio u otro título legítimo, a quien deba disfrutar para sí o para algún bien de su propiedad, determinada cantidad de corriente eléctrica, de gas combustible, de agua o de cualquier otro servicio semejante, sólo tendrá la relación creada el carácter de servidumbre, si se pactó expresamente o si en el título constitutivo se han establecido todos y cada uno de los elementos esenciales de la servidumbre. En caso contrario se entenderá que existe sólo una obligación personal.
Artículo 1144.‑ Las servidumbres son inseparables del inmueble o de la persona a que activa o pasivamente pertenecen.
Artículo 1145.‑ Si los inmuebles mudan de dueño, la servidumbre continúa, ya activa, ya pasivamente, en el predio u objeto con relación al cual estaba constituida, hasta que legalmente se extinga.

Artículo 1146.‑ Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre varios dueños, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre varios, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no variando el lugar de su uso ni agravándola de otra manera; mas si la servidumbre se hubiera establecido en favor de una sola de las partes del predio dominante, sólo el dueño de ésta podrá continuar disfrutándola.

Artículo 1147.‑ Las servidumbres tienen su origen en la voluntad del ser humano o de la ley; las primeras se llaman voluntarias y las segundas legales.

CAPÍTULO II

De las servidumbres legales
Artículo 1148.‑ Servidumbre legal es la establecida por la ley, teniendo en cuenta la situación de los predios y en vista de la utilidad pública y privada conjuntamente.

Artículo 1149.‑ Es aplicable a las servidumbres legales el capítulo relativo a los derechos y obligaciones de los propietarios de los predios entre los que está constituida alguna servidumbre voluntaria.

Artículo 1150.‑ Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para la utilidad pública o comunal, se regirá por las leyes y reglamentos especiales y, en su defecto, por las disposiciones de este título.
CAPÍTULO III

De la servidumbre legal de desagüe
Artículo 1151.‑ Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, o como consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales que se hagan, caigan de los superiores, así como la piedra o tierra que arrastren en su curso.

Artículo 1152.‑ Cuando los predios inferiores reciban las aguas de los superiores a consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales hechas a éstos, los dueños de los predios sirvientes tienen derecho a ser indemnizados.

Artículo 1153.‑ Cuando un predio rústico o urbano se encuentre enclavado entre otros, estarán obligados los dueños de los predios circunvecinos a permitir el desagüe del central.
Las dimensiones y dirección del conducto de desagüe, si no se ponen de acuerdo los interesados, se fijarán por el juez, previo informe de peritos y audiencia de los interesados, observándose, en cuanto fuere posible, las reglas dadas para la servidumbre de paso.

Artículo 1154.‑ El dueño de un predio en que existan obras defensivas para contener el agua, o en que por la variación del curso de ésta sea necesario construir nuevas, está obligado, a su elección, a hacer las reparaciones o construcciones o a tolerar que, sin perjuicio suyo, las hagan los dueños de los predios que experimenten o estén inminentemente expuestos a experimentar el daño, a menos que la ley imponga la obligación de hacer las obras.

Artículo 1155.‑ Lo dispuesto en el artículo anterior es aplicable al caso en que sea necesario desembarazar algún predio de las materias cuya acumulación o caída impida el curso del agua con daño o peligro de tercero.

Artículo 1156.‑ Todos los propietarios que participen del beneficio proveniente de las obras de que tratan los Artículos anteriores, están obligados a contribuir al gasto de su ejecución en proporción a su interés, a juicio de peritos. Los que por su culpa hubieren ocasionado el daño, serán responsables de los gastos.
Artículo 1157.‑ Si las aguas que pasan al predio sirviente se han vuelto insalubres por los usos domésticos o industriales que de ellas se haya hecho, deberán volverse inofensivas antes de pasar al predio sirviente y a costa del dueño del predio dominante.

CAPÍTULO IV

De la servidumbre legal de acueductos
Artículo 1158.‑ El que quiera usar agua de que pueda disponer, tiene derecho a hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, así como a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.

Artículo 1159.‑ Se exceptúan de la servidumbre que establece el artículo anterior, los edificios, sus patios, jardines y demás dependencias.

Artículo 1160.‑ El que ejercite el derecho de hacer pasar las aguas por un predio intermedio al suyo, está obligado a construir el canal necesario en los predios intermedios aunque haya en ellos canales para el uso de otras aguas.
Artículo 1161.‑ El que tiene en su predio un canal para el curso de aguas que le pertenecen, puede impedir la apertura de otro nuevo, ofreciendo dar paso por aquél, con tal de que no cause perjuicio al dueño del predio dominante.

Artículo 1162.‑ También se deberá conceder el paso de las aguas a través de los canales y acueductos del modo más conveniente, con tal de que el curso de las aguas que se conducen por estos y su volumen, no sufran alteración, ni las aguas de los diversos acueductos se mezclen.

Artículo 1163.‑ El que sin previo permiso pasare el agua o la derramare sobre el camino, quedará obligado a reponer las cosas a su estado antiguo y a indemnizar el daño que a cualquiera se cause, sin perjuicio de las penas impuestas por los reglamentos correspondientes.

Artículo 1164.‑ El que pretenda usar el derecho consignado en el Artículo 1158, debe previamente:


  1. Justificar que puede disponer del agua que pretende conducir;




  1. Acreditar que el paso que solicita es el más conveniente para el uso a que destina el agua;




  1. Acreditar que dicho paso es el menos oneroso para los predios por donde debe pasar el agua;




  1. Pagar el valor del terreno que ha de ocupar el canal, según estimación de peritos, y un diez por ciento más; y




  1. Resarcir los daños inmediatos, con inclusión del que resulte por dividirse en dos o más partes el predio sirviente, y de cualquier otro deterioro.



Artículo 1165.‑ En el caso a que se refiere el Artículo 1161, el que pretenda el paso de aguas deberá pagar, en proporción a la cantidad de éstas, el valor del terreno ocupado por el canal en que se introducen y los gastos necesarios para su conservación; sin perjuicio de la indemnización debida por el terreno que sea necesario ocupar de nuevo, y por los otros gastos que ocasione el paso que se le concede.
Artículo 1166.‑ La cantidad de agua que pueda hacerse pasar por un acueducto establecido en predio ajeno, no tendrá otra limitación que la que resulte de la capacidad que por las dimensiones convenidas se haya fijado al mismo acueducto.

Artículo 1167.‑ Si el que disfruta del acueducto necesitare ampliarlo, deberá costear las obras necesarias y pagar el terreno que nuevamente ocupe y los daños que cause, conforme a lo dispuesto en las fracciones IV y V del Artículo 1164.

Artículo 1168.‑ La servidumbre de acueductos por fundos intermedios, trae consigo el derecho de tránsito para las personas y animales y el de conducción de los materiales necesarios para el uso y reparación del acueducto, así como para el cuidado del agua que por él se conduce; observándose lo dispuesto en los Artículos del 1178 al 1183 inclusive.

Artículo 1169.‑ Las disposiciones concernientes al paso de las aguas, son aplicables al caso en que el poseedor de un terreno pantanoso quiera desecarlo o dar salida por medio de cauces a las aguas estancadas.

Artículo 1170.‑ Todo el que se aproveche de un acueducto, ya pase por terreno propio, ya por ajeno, debe construir y conservar los puentes, canales, acueductos subterráneos y demás obras necesarias para que no se perjudique el derecho de otro.

Artículo 1171.‑ Si los que se aprovecharen fueren varios, la obligación recaerá sobre todos en proporción de su aprovechamiento, si no hubiere acuerdo o convenio en contrario.
Artículo 1172.‑ Lo dispuesto en los dos Artículos anteriores comprende la limpia, construcciones y reparaciones para que el curso del agua no se interrumpa.

Artículo 1173.‑ La servidumbre de acueducto no obsta para que el dueño del predio sirviente pueda cerrarlo y cercarlo, así como edificar sobre el mismo acueducto de manera que éste no experimente perjuicio ni se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias.

Artículo 1174.‑ Cuando para el mejor aprovechamiento del agua de que se tiene derecho de disponer, fuere necesario construir una presa y el que haya de hacerlo no sea el dueño del terreno en que se necesite apoyarla, puede pedir que se establezca la servidumbre de un estribo de presa, previa la indemnización correspondiente.



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