Código Civil del Estado de Jalisco



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CAPÍTULO III

Del consejo de administración
Artículo 1014.‑ El consejo de administración se integrará con el número de miembros que se señalen en el reglamento.

Artículo 1015.‑ Para ser consejero se requiere ser condómino u ocupante de alguna propiedad del condominio con el consentimiento del condómino y estar al corriente en el pago de cuotas al condominio.

Artículo 1016.‑ El cargo de consejero es indelegable y honorario; sin embargo la asamblea general de condóminos, cuando así lo estime necesario podrá determinar el pago de alguna remuneración a sus integrantes, o a parte de ellos.
Artículo 1017.‑ El consejo de administración tendrá las siguientes facultades y obligaciones:


  1. Tener la representación permanente de los condóminos, para asuntos de interés común, con las facultades de un apoderado general judicial y para actos de administración;




  1. Vigilar que el administrador cumpla con las obligaciones que se le imponen y pedir a éste informes y cuentas de sus gestiones, cuando lo estime necesario;




  1. Reunirse cuando menos una vez al mes para recibir noticia del administrador, que podrá expresarse en forma oral u escrita respecto de la marcha y negocios del condominio verificando los estados contables y sus asientos en los libros;




  1. Comprobar las inversiones de los fondos de mantenimiento, administración y de reserva;




  1. Coadyuvar con la administración en la observancia por los condóminos del cumplimiento de sus obligaciones;




  1. Rendir a la asamblea de condóminos, anualmente durante el primer trimestre, un informe de labores así como del estado general que guardan los asuntos del condominio y su posición financiera;




  1. Cuando se trate de condominios habitacionales y comerciales, autorizar la celebración de cualquier contrato que implique la ocupación y uso de los bienes y servicios comunes, por terceros extraños a los condóminos; en este caso, los contratos que se celebren en contravención a los reglamentos y a lo aquí estipulado, serán nulos de pleno derecho;




  1. Autorizar al administrador para otorgar o conferir directamente poder general con facultades judiciales de administración en favor de quienes estime pertinente para defensa y representación de los intereses específicos del condominio. También podrá otorgar poderes especiales; y




  1. Los poderes que se confieran comprenden las facultades de articular y absolver posiciones, formular denuncias penales y coadyuvar con el ministerio público; adquirir bienes en remate o fuera de él haciendo las posturas y pujas que procedan celebrar los convenios de transacción, intentar y desistirse de juicios constitucionales de garantías. En los poderes bastará y será necesario que se relacionen los siguientes puntos:




  1. El instrumento mediante el cual constituyó el régimen de condominio respecto de la edificación, destacándose el lugar y fecha, el notario autorizante, el número del instrumento, los bienes genéricos que se afectaron, su ubicación y los datos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad;




  1. Las facultades que según el reglamento de condominio tengan los consejeros, independientemente de las establecidas en la ley;




  1. Las reformas que en su caso se hubieren efectuado;




  1. El acta mediante la cual se hizo la designación de los consejeros;




  1. Los datos de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, en el cual se hubieren inscrito los instrumentos a que se refieren los puntos que anteceden; y




  1. El acta de consejo en la que se acordó el otorgamiento del poder; ésta deberá ser transcrita en lo conducente.



Artículo 1018.‑ El acta que se levante con motivo de la designación de los consejeros y sus anexos, deberá ser protocolizada por notario con residencia o jurisdicción en el municipio en que esté asentado el condominio y contener cuando menos:


  1. El instrumento en el donde conste el acto mediante el cual se afectó la edificación al régimen de condominio, mencionándose el lugar y fecha, el notario autorizante, el número del instrumento, los bienes genéricos que se afectaron, su ubicación y los datos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad;




  1. Las facultades que según el reglamento del condominio tengan los consejeros, independientemente de las establecidas en la ley;




  1. Las reformas que en su caso se hubieren efectuado; y




  1. Se transcribirá en lo conducente el acta levantada.

De la escritura que contenga la protocolización, se tomará nota en la inscripción del condominio que se lleve en el Registro Público de la Propiedad.


El acta que se levante también deberá asentarse en el libro de actas del propio condominio.
CAPÍTULO IV

De las asambleas
Artículo 1019.‑ La asamblea de condóminos es el órgano supremo de la administración.
Las asambleas para los condominios compuestos y simples serán ordinarias y extraordinarias.

Artículo 1020.‑ La asamblea ordinaria se reunirá cuando menos una vez al año, dentro del primer trimestre y en ella se tratarán los asuntos siguientes:


  1. El informe general sobre el condominio, tanto en bienes y servicios como su posición financiera;




  1. La elección de los integrantes del consejo de administración y en su caso, de las comisiones especiales;




  1. La designación del administrador; y




  1. La aprobación del presupuesto de ingresos y de egresos para el siguiente año.



Artículo 1021.‑ La asamblea extraordinaria se reunirá en cualquier tiempo, cuando se requiera su decisión en alguno de los casos siguientes;


  1. Modificar el reglamento del condominio;




  1. Realizar obras voluntarias o de mejoramiento;




  1. Transformar y disponer de los bienes comunes;




  1. Acordar sobre la extinción del régimen de propiedad en condominio;




  1. Incorporar nuevas áreas al régimen de propiedad en condominio o separar áreas afectas al mismo;




  1. Pedir al juez se obligue a un condómino a la venta de sus derechos;




  1. Acordar la reconstrucción del inmueble afecto al régimen de condominio; y




  1. Las demás decisiones que correspondan a los condóminos reunidos en asamblea.



Artículo 1022.‑ Las asambleas serán convocadas por:


  1. El administrador;




  1. El consejo de administración;




  1. El juez de primera instancia del ramo civil con jurisdicción en el municipio de ubicación del condominio, a requerimiento de un grupo de condóminos que representen por lo menos una quinta parte de derechos; o a petición de cualquier condómino, cuando se dejen de celebrar por mas de un año; y




  1. En los casos de condominios de servicios municipales, por el presidente del municipio de ubicación del condominio.



Artículo 1023.‑ Para que se declare legalmente instalada la asamblea ordinaria en primera convocatoria, será necesario que concurran a ella condóminos que representen cuando menos el cincuenta y uno por ciento sobre los derechos del condominio.
Si no se reuniere el porcentaje antes señalado, se convocará por segunda vez a los condóminos para que celebren asamblea en un plazo no menor de siete, ni mayor de quince días y esta se efectuará con los que asistan.
Las resoluciones que se tomen en las asambleas ordinarias serán válidas cuando se decida el negocio por condóminos que tengan la mayoría porcentual de los derechos sobre el condominio, que estén representados por los asistentes a la misma.
Por lo que se refiere a la asamblea extraordinaria, podrá celebrarse con el número de condóminos que asistan, pero sólo serán válidos los acuerdos que en ella se tomen, si son aprobados por condóminos que representen cuando menos el setenta y cinco por ciento de los derechos sobre el condominio. Esta aprobación se tendrá, ya sea mediante asamblea en la que concurran condóminos cuyos votos representen tal porcentaje, o se complementen en los siguientes treinta días naturales a su celebración, con condóminos ausentes a la asamblea, quienes en forma auténtica se manifiesten sabedores de los acuerdos tomados y los aprueben.
Los acuerdos tomados en asamblea legalmente constituida, obligan a los ausentes, disidentes y en su caso, a los ocupantes por cualquier título.
Quien no haya asistido a la celebración de la asamblea alegando no haber sido convocado en forma legal, podrá demandar la inoponibilidad de los acuerdos tomados en la misma, dentro de los siguientes treinta días naturales a la fecha de su celebración, siempre y cuando no hayan ejecutado actos que impliquen la aprobación de los acuerdos a que se oponen, o su realización fuera hecha con la advertencia de que no implica conformidad con la misma. La resolución judicial que se dicte sólo tendrá efectos respecto de quien la promovió.

Artículo 1024.‑ Las reglas anteriormente señaladas rigen para los condominios compuestos y para los condominios simples.

Las asambleas serán presididas por quien designen los condóminos asistentes a ellas, tomándose la votación por mayoría de personas asistentes a la misma, independientemente del porcentaje que representen en el condominio. El administrador podrá ser designado presidente de la asamblea.



Artículo 1025.‑ Las convocatorias para la celebración de la asamblea serán suscritas por quien las haga.
Las asambleas deberán verificarse invariablemente en el municipio de la ubicación del condominio, buscando siempre la mayor comodidad y fácil acceso a los condóminos; preferentemente se deberán desarrollar en la unidad condominal.

La convocatoria para asamblea ordinaria deberá hacerse cuando menos con quince días naturales de anticipación a la fecha en que deba celebrarse.

La convocatoria para asamblea extraordinaria deberá hacerse cuando menos con veinte días naturales de anticipación a la fecha en que deba celebrarse.

En ambos casos, la convocatoria se fijará en los lugares visibles de la edificación del condominio en la fecha en que se expida. Además, deberá citarse por medio del servicio postal con acuse de recibo, a los condóminos que lo requieran en el domicilio que para estos casos tengan registrado en la administración. El depósito de la correspondencia en el correo, deberá hacerse con la misma anticipación que se señala para su fijación, debiéndose conservar los acuses de recibo para acreditar lo anterior.


Cuando la convocatoria se formule por la autoridad judicial o la municipal, bastará que se publique con la misma anticipación en uno de los periódicos de amplia circulación en el Estado, así como en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco" y sin perjuicio de que se coloque un ejemplar de la convocatoria en los lugares visibles del condominio.
La convocatoria deberá señalar el día y la hora para la cual se cita a la asamblea, la clase de asamblea a verificar, el lugar de la reunión y los puntos a considerarse.
Cualquier asunto tratado en la asamblea y que no éste comprendido en el orden del día, no tendrá fuerza legal alguna, salvo el caso de que hayan estado representados el cien por ciento de personas e intereses.

CAPÍTULO V

De las cuotas
Artículo 1026.‑ Los condóminos deberán contribuir para sufragar los gastos de mantenimiento y operación de las instalaciones y servicios del condominio, como también para constituir y conservar fondos de reserva, en base al porcentaje que sobre el condominio represente cada unidad privativa; pero cuando un condominio conste de diferentes elementos y comprenda varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones como ascensores, montacargas, antenas y otros elementos o aparatos, de uso exclusivo de uno o varios condóminos, los gastos que por ello se originen serán a cargo de quienes directa y exclusivamente se sirvan.

Cuando se decrete la realización de una obra de mejoramiento o voluntaria, en el mismo acuerdo deberán fijarse las bases para cubrir su costo.


Tratándose de condominios de servicios municipales y cuando no hubiere acuerdo entre los condóminos, la fijación de las cuotas condominales deberá hacerse por el tesorero del municipio de la ubicación del condominio.

Artículo 1027.‑ Cuando se trate de condominios compuestos se seguirán las mismas reglas para el pago de las cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias en que se incurran.

Artículo 1028.‑ Las cuotas a cargo de los condóminos deberán pagarse por adelantado, precisamente en la fecha establecida y, en caso de no hacerse, se pagará como perjuicio hasta la cantidad que resulte de considerar el tipo de interés moratorio promedio que se fije por las dos mayores instituciones de crédito en el país, en préstamos ordinarios quirografarios a treinta días, según se determine en el reglamento.
Artículo 1029.‑ Es título ejecutivo el estado de cuenta que se emita después de haber transcurrido noventa días de haberse vencido el plazo para el pago y que sea suscrito por el administrador con la aprobación del presidente del consejo de administración.
El estado de cuenta aquí indicado deberá precisar con toda claridad el importe y origen del adeudo, ya que éstos pueden provenir tanto por falta de pago de cuotas, como por alguna otra responsabilidad que se derive a cargo del condómino, asimismo el pago de los perjuicios que causen.
Cuando se trate de condominios de servicios municipales el cobro de los adeudos podrá hacerse por conducto de la Tesorería Municipal del lugar de ubicación del condominio, considerándose para todos los efectos legales como créditos municipales.
Los ocupantes o usuarios del condominio por cualquier título, son solidariamente responsables con los condóminos del pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias que se establezcan, así como de cualquier responsabilidad que les resulte a sus acciones.
Artículo 1029 bis.- Todo condómino tendrá derecho a que se le expida el estado de cuenta que guarde en el condominio.
Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relación a una unidad privativa, el notario público que elabore la escritura, deberá exigir a la parte vendedora la entrega de la constancia de no adeudo expedida por el administrador del condominio.

Artículo 1030.‑ Las obligaciones a cargo del condominio, se ejecutarán sobre los fondos del patrimonio común; en caso de no ajustar con el mismo, el excedente deberá ser pagado proporcionalmente, al interés que cada condómino represente.

CAPÍTULO VI

De las controversias
Artículo 1031.‑ Cuando surjan controversias entre los condóminos por los derechos que les competan en el uso de sus unidades privativas y bienes comunes, se resolverán conforme a las reglas siguientes:


  1. Las controversias entre condóminos deberán sujetarse necesariamente al arbitraje del consejo de administración;




  1. Cuando estas controversias se susciten en condominios de servicios municipales, se deberán someter al arbitraje del secretario del ayuntamiento del lugar de ubicación del condominio;




  1. El Código de Procedimientos Civiles del Estado será supletorio en estos negocios; y




  1. Las demás controversias que surjan, serán ventiladas ante el juez de primera instancia del domicilio de ubicación del condominio.



Artículo 1032.‑ El condómino que reiteradamente deje de cumplir sus obligaciones o injustificadamente cause conflictos a los demás condóminos será demandado por el administrador ante el Juez de Primera Instancia de la ubicación del condominio, para que en subasta pública se vendan al mejor postor sus derechos condominales, en los términos que para los remates señala el Código de Procedimientos Civiles del Estado.
A la demanda se acompañarán como documentos fundatorios de la misma, copia de la escritura de constitución del régimen de condominio, las reformas que hubiere sufrido la misma, certificado de gravámenes expedido por el Registro Público de la Propiedad y del testimonio de la escritura que contenga la protocolización del Acta de Asamblea Extraordinaria que acuerde la medida, misma que para ser válida deberá ser tomada por mas de la mitad del total de los condóminos. En los casos de los condominios compuestos, bastará con que lo acuerden el mas de la mitad de los titulares de la unidad condominal a la que pertenezca el condómino cuya exclusión se promueve.
El juez dará entrada a la demanda y dará vista al condómino afectado, previniéndole para que en el término de ley haga la designación del perito valuador que le corresponde apercibiéndole que de no hacerlo lo hará el juzgado en su rebeldía.
Rendido el peritaje se señalará día y hora para que tenga verificativo la almoneda.

Artículo 1033.‑ Si quien no cumple con sus obligaciones fuese ocupante no propietario, será demandado por la desocupación del departamento, vivienda, casa o local, por el administrador, previo consentimiento del condominio. Si éste se opusiere, se procederá contra ambos, en términos del artículo anterior.
CAPÍTULO VII

De la destrucción y extinción
Artículo 1034.‑ Si la edificación afecta al régimen de condominio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, cualesquiera de los condóminos podrá pedir la división de los bienes comunes con arreglo a las disposiciones generales sobre la copropiedad.
Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, mediante asamblea extraordinaria se resolverá sobre su reconstrucción.
Los condóminos que queden en minoría están obligados a contribuir a la reconstrucción en la proporción que les corresponda, o a vender sus derechos a los mayoritarios, según valuación pericial.
Las reglas anteriores se observarán también en caso de ruina o de inoperabilidad de la edificación.
CAPÍTULO VIII

De los condominios habitacionales duplex
Artículo 1035.‑ Esta modalidad de condominios es aplicable exclusivamente, para aprovechar la superficie e infraestructura urbana de un predio sobre el que se edifican dos viviendas.

Artículo 1036.‑ Cada una de las viviendas representará la mitad de la totalidad de los derechos comunes del inmueble.

Artículo 1037.‑ Serán aplicables para el funcionamiento de este tipo de condominios las siguientes bases:


  1. Deberán constituirse mediante escritura pública, en la que se insertará la descripción general del condominio; descripción particular de cada una de las viviendas, los permisos para su edificación o habitabilidad que otorguen las autoridades de urbanización; el pago de los impuestos y derechos que se generen; los planos a escala del inmueble y de cada vivienda; y en su caso, el reglamento particular del condominio;




  1. Las decisiones que se tomen para el mantenimiento y conservación del condominio, así como cualquier variación al mismo, deberán siempre de tomarse por común acuerdo entre los condóminos;




  1. Los gastos que se originen por la conservación del condominio serán siempre por partes iguales;




  1. Los condóminos deberán usar en igualdad de circunstancias los bienes de uso común, pudiéndose delimitar para uso reservado de cada una de las unidades habitacionales los espacios correspondientes a las azoteas y lugares de estacionamiento;




  1. En caso de destrucción, ruina o inoperabilidad de la edificación, los condóminos deberán decidir conjuntamente sobre la reconstrucción, demolición o enajenación del inmueble;




  1. En caso de que los condóminos no se pongan de acuerdo sobre los cuatro puntos anteriores, cualquiera de ellos podrá ocurrir ante la Procuraduría del Desarrollo Urbano en procedimiento arbitral forzoso, para que con audiencia del otro condómino y siguiendo las formalidades que para el trámite de los incidentes regula el Código de Procedimientos Civiles del Estado, dicte la resolución que corresponda, la cual será obligatoria para las partes involucradas. Cuando existan acreedores hipotecarios o quirografarios, también deberá dárseles intervención para salvaguarda de sus intereses; y




  1. Cada una de las unidades habitacionales podrá ser enajenada libremente por sus titulares, sin que el otro condómino tenga para ello derecho al tanto.



Artículo 1038.‑ Cuando surja alguna circunstancia no prevista en el reglamento particular que se emita para el condominio o en éste capítulo, se aplicarán de manera supletoria las bases que para la copropiedad se refiere en este código.

TÍTULO SEPTIMO

Del usufructo
CAPÍTULO I

Del usufructo en general
Artículo 1039.‑ El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos sin alterar su substancia ni su forma, salvo pacto en contrario.

Artículo 1040.‑ El usufructo puede constituirse por disposición legal, contrato, testamento o usucapión.

Artículo 1041.‑ Puede constituirse el usufructo a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente.

Artículo 1042.‑ Si se constituye a favor de varias personas simultáneamente, sea por herencia, sea por contrato, cesando el derecho de una de las personas, pasará al propietario, salvo que al constituirse el usufructo se hubiere dispuesto que acrezca a los otros usufructuarios.

Artículo 1043.‑ Si se constituye sucesivamente, el usufructo no tendrá lugar sino en favor de las personas que existan al tiempo de comenzar el derecho del primer usufructuario.

Artículo 1044.‑ El usufructo puede constituirse desde o hasta cierto día, puramente y bajo condición.

Artículo 1045.‑ Es vitalicio el usufructo si en el título constitutivo no se expresa lo contrario.

Artículo 1046.‑ Los derechos y obligaciones del usufructuario y del propietario se arreglan, en todo caso, por el título constitutivo del usufructo.
Artículo 1047.‑ Las corporaciones que no pueden adquirir, poseer o administrar bienes raíces, tampoco pueden tener usufructo constituido sobre bienes de esta clase.
Artículo 1048.‑ Las personas o sociedades que necesiten llenar algún requisito para adquirir bienes raíces, deberán satisfacerlo igualmente para tener el usufructo sobre ellos.

Artículo 1049.‑ El propietario y el usufructuario, en su caso, tendrán recíprocamente el derecho del tanto.



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