Código Civil del Estado de Jalisco



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CAPÍTULO III

De los derechos y obligaciones del arrendatario
Artículo 2005.‑ El arrendatario está obligado a:


  1. Satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;




  1. Responder de los daños que el bien arrendado sufra, por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;




  1. Utilizar el bien solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de él;




  1. Poner en conocimiento del arrendador, en el término más breve posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en el bien arrendado. En caso de no hacerlo, responderá de los daños y perjuicios que pueda ocasionar al arrendador con su omisión;




  1. Recibir del arrendador, los documentos que acrediten el pago de la renta, pudiendo consignarlo, cuando el arrendador se niegue a entregarlos;




  1. Desocupar el bien, en caso de arrendamiento de inmuebles, y entregarlo al arrendador una vez cumplido el plazo fijado en el contrato o en la ley; y

VII. Pagar las cantidades que resulten con motivo de los servicios con que cuente el bien material del arrendamiento, y al término de dicho contrato, entregar al arrendador la documentación que acredite que no se dejan adeudos por tales conceptos, si no hubo convenio expreso.



Artículo 2006.‑ El arrendatario no está obligado a pagar la renta, sino desde el día en que reciba el bien arrendado, salvo pacto en contrario.

Artículo 2007.‑ La renta será pagada en el lugar convenido o a falta de convenio, en el lugar en que le sea entregado el bien al arrendatario. La renta deberá pagarse en el tiempo convenido, y a falta de éste por meses vencidos, en tratándose de inmuebles y por quincena vencida, en caso de muebles o intangibles.

Artículo 2008.‑ Las partes están obligadas, cuando exista algún saldo de una en favor de la otra, a devolverlo de manera inmediata.
Artículo 2009.‑ El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta que entregue el bien en las condiciones en que lo recibió.

Artículo 2010.‑ Cuando el arrendatario devuelva el bien arrendado, antes del tiempo convenido en el contrato de arrendamiento, se seguirán las siguientes disposiciones:


  1. Si se determinó un sólo precio por el tiempo total del arrendamiento, deberá pagarlo íntegramente;




  1. Si se pactó por un tiempo indefinido, sólo estará obligado a pagar los períodos en que haya poseído dichos bienes en calidad de arrendatario, hasta la entrega del bien arrendado, al arrendador; y




  1. Si se pactó un tiempo fijo y los períodos sólo se determinaron como plazos para hacer el pago parcial de la renta, el arrendatario estará obligado a pagar la totalidad del precio.



Artículo 2011.‑ Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en especie o en frutos, correspondiendo a la totalidad, una parte o una cantidad fija de los frutos o especie obtenidos del bien arrendado y el arrendatario no los entregare en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el precio comercial que tuvieren dichas especies o frutos.
Dicho precio será el de mayor valor que tuvieren los frutos o especie dentro del término corrido, desde la fecha en que debió hacerlo hasta el día que verifique la entrega. En forma adicional, deberá pagar el veinte por ciento de dicho valor al arrendador por concepto de indemnización debido a su incumplimiento.
En caso de no haber acuerdo en el precio comercial de los frutos o especies, deberá de fijarse éste por peritos.

Artículo 2012.‑ Si por caso fortuito o fuerza mayor, se impide totalmente al arrendatario el uso o goce del bien arrendado y si éste dura más de un mes, podrá pedir la rescisión del contrato de manera anticipada sin responsabilidad para él. Este derecho no es renunciable.

Artículo 2013.‑ Si por caso fortuito o fuerza mayor, sólo se impide en parte el uso o goce del bien, podrá el arrendatario pedir la reducción proporcional de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura cuando menos un mes. Este derecho no es renunciable.

Artículo 2014.‑ Si la privación del uso proviene de la evicción del bien, el arrendatario podrá pedir la rescisión del contrato de arrendamiento, además de las indemnizaciones que le correspondan de conformidad con la ley.

Artículo 2015.‑ El arrendatario es responsable del incendio del bien arrendado, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio oculto del bien, desconocido para él.

Artículo 2016.‑ El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma del bien arrendado; y si lo hace debe, cuando lo devuelva, restablecerlo al estado en que lo reciba. Será, además, responsable de los daños y perjuicios que ocasione.

Artículo 2017.‑ Si el arrendatario ha recibido el bien con expresa descripción de las partes de que se compone, deberá devolverlo, al concluir el arrendamiento, tal como lo recibió, salvo que hubiese perecido o menoscabado por el tiempo o causa inevitable.

Artículo 2018.‑ La ley presume que el arrendatario que recibió el bien arrendado sin la descripción a que se refiere el artículo anterior, lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Artículo 2019.‑ El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquéllos deterioros de poca cuantía económica, que exija el uso del bien dado en arrendamiento.

Artículo 2020.‑ El arrendatario que por causa de reparaciones, pierda el uso total o parcial del bien arrendado, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o a la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de un mes, en sus respectivos casos.

Artículo 2021.‑ Si el mismo bien se ha dado en arrendamiento separadamente a dos o más personas para ser usado en la misma época, prevalecerá el arrendamiento del que tiene en su poder el bien arrendado.
Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, sólo vale el inscrito y si hubiese varios inscritos, el que lo hubiese sido primero.
En éste caso, el arrendador será responsable de daños y perjuicios y por este último concepto no podrán ser menores a una quinta parte del total de las rentas pactadas.

Artículo 2022.‑ El arrendatario que hubiera perdido el uso o goce del bien arrendado por existir otro arrendamiento con prioridad, tendrá derecho a reclamar al arrendador, las indemnizaciones que le corresponderían en caso de evicción del bien arrendado.

CAPÍTULO IV

Del arrendamiento de bienes inmuebles
Sección Primera

Disposiciones generales
Artículo 2023.‑ Los contratos de arrendamiento de inmuebles deben contener:


  1. El nombre del arrendador;




  1. El nombre del arrendatario;




  1. La descripción detallada del inmueble objeto del contrato;




  1. Las instalaciones y accesorios con que cuenta para su uso el bien arrendado;




  1. El estado que guarda el inmueble;




  1. La garantía que deberá otorgar el arrendatario;




  1. El destino del inmueble;




  1. El término del contrato;




  1. El señalamiento de a quien corresponde el pago del servicio de agua potable y alcantarillado y demás servicios públicos estatales o municipales que estén relacionados con el objeto del contrato de arrendamiento; y




  1. Las obligaciones que el arrendador y el arrendatario contraen adicionalmente a las establecidas en la ley.

La falta de alguno de estos requisitos no invalida el contrato.


Artículo 2024.‑ Cuando se ejecuten mejoras en el inmueble arrendado, por parte del arrendador o que el bien sea sujeto de impuestos de plusvalía o pago de cuotas por colaboración municipal, la renta podrá ser aumentada proporcionalmente a la utilidad.

Artículo 2025.‑ En los arrendamientos que hayan durado más de tres años, el arrendatario tiene derecho a que, en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento, siempre que satisfaga los siguientes requisitos:


  1. Estar al corriente en el pago de la renta; y




  1. Si durante el término del arrendamiento no se retrasó en los pagos periódicos de la renta por dos meses.



Artículo 2026.‑ Cuando el arrendatario ejecute mejoras de importancia al bien arrendado con autorización del arrendador, gozará del derecho de preferencia por el tanto, en caso de que quien tiene la libre disposición del inmueble quiera vender dicho bien, aplicándose en lo conducente, lo dispuesto por los Artículos 1896 y 1897.

Artículo 2027.‑ Para ejercitar el derecho de preferencia para el nuevo arrendamiento, el arrendador deberá dar aviso al arrendatario de las nuevas condiciones para el arrendamiento. Dicho aviso deberá hacerse cuando menos diez días antes de que venza el contrato, para que el arrendatario, en los cinco días siguientes, le dé el aviso de si desea o no seguir arrendando el inmueble con las nuevas condiciones.
En caso de que el arrendatario aún no haya respondido al aviso hecho por el arrendador, acerca de las nuevas condiciones del arrendamiento, podrá éste modificar dichas condiciones, dando un nuevo aviso al arrendatario, quien tendrá cinco días a partir de ese momento para responder al nuevo aviso. La violación de este derecho no invalida la renta.

Artículo 2028.‑ Deberán de pagarse daños y perjuicios, los cuales en ningún caso serán inferiores al diez por ciento del importe bruto de la renta calculado sobre una anualidad, al otro contratante, en los siguientes casos:


  1. Cuando el arrendador no conceda al arrendatario el derecho de preferencia que le corresponde para un nuevo arrendamiento;




  1. Cuando el arrendatario haya dado aviso indubitable de querer ejercitar dicho derecho y no cumpla o se retracte; y




  1. En el caso de violación a lo dispuesto por el artículo anterior.



Artículo 2029.‑ El arrendatario no responderá del incendio del bien arrendado, siempre que éste se haya comunicado u originado de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara.

Artículo 2030.‑ Cuando son varios los arrendatarios y no se sabe dónde comenzó el incendio, todos son responsables proporcionalmente a la renta que paguen. Si inició el incendio en el local de uno de los arrendatarios, sólo éste será responsable.

Artículo 2031.‑ El arrendatario que va a establecer en la finca arrendada, una industria peligrosa, tiene obligación de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria.

En caso de omisión por parte del arrendatario del cumplimiento de esta obligación, podrá el arrendador contratar él mismo el seguro, teniendo derecho a repetir por el monto de las primas contra el arrendatario, presentando como título ejecutivo, el recibo, el contrato de seguro y el contrato de arrendamiento.



Artículo 2032.‑ Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en la parte que ocupa, quedará libre de responsabilidad.

Artículo 2033.‑ La responsabilidad que resulte de un incendio comprende:


  1. El pago de los daños y perjuicios sufridos por el arrendador; y




  1. El pago de los daños y perjuicios que se hayan causado a otras personas, siempre que provengan directamente del incendio.



Artículo 2034.‑ Todos los arrendamientos, sea de predios rústicos o urbanos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, se entenderán por tiempo indefinido y las obligaciones de las partes continuarán hasta que no se dé por terminada la relación contractual.

Artículo 2035.‑ En los casos de contrato por tiempo indefinido, el arrendamiento concluirá a voluntad de cualesquiera de los contratantes, previo aviso dado a la otra parte en forma indubitable. Tratándose de un predio urbano, el aviso deberá darse con tres meses de antelación si lo da el arrendador y un mes si lo da el arrendatario; y con nueve meses de anticipación para ambas partes, si el predio es rústico o destinado a fines agropecuarios.

Lo dispuesto en este Artículo no será objeto de renuncia.



Artículo 2036.‑ No podrá darse en arrendamiento una finca urbana que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas por la legislación respectiva.
Artículo 2037.‑ Son aplicables al arrendamiento de inmuebles todas las disposiciones de este título, en lo que no contravengan lo establecido en este capítulo.

Sección Segunda

Del arrendamiento de inmuebles destinados a habitación
Artículo 2038.‑ Se considera arrendamiento de inmuebles destinados a habitación, el que se haga de cualquier finca urbana o rústica, siempre que se celebre con el objeto primordial de servir de habitación a una o más personas.
Artículo 2039.‑ El arrendamiento por tiempo determinado de inmuebles destinados a habitación, no podrá exceder de 15 años.
Cuando este tipo de arrendamiento exceda de cinco años, deberá ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

Artículo 2040.‑ El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad competente, como necesarias para que una localidad sea habitable e higiénica, es responsable de los daños y perjuicios que los arrendatarios sufran por esa causa. Este derecho no es renunciable.

Artículo 2041. Cuando el valor comercial del inmueble sea el equivalente hasta diez mil veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización se seguirán las siguientes reglas:


  1. En cuanto al importe de las rentas:




  1. No podrá exceder del doce por ciento anual sobre el valor fiscal que reporte el inmueble;




  1. Cuando no exista valor fiscal o éste no se hubiese actualizado durante los últimos tres años, el importe de la renta no podrá exceder del diez por ciento anual del valor comercial del inmueble; y




  1. Cuando para la edificación o reconstrucción del inmueble materia del arrendamiento se hubiese obtenido financiamiento preferencial para su empleo en esos fines, el importe de la renta será fijado de acuerdo a los programas y criterios del mismo; y




  1. En cuanto a su duración:




  1. Su plazo mínimo de vigencia será de un año;




  1. El plazo será obligatorio solamente para el arrendador; y




  1. El arrendatario podrá dar por concluido el contrato en cualquier tiempo, con la obligación respecto del pago de las rentas de cubrirlas hasta la fecha en que desocupe totalmente el inmueble y lo ponga a disposición del arrendador.



Artículo 2042.‑ Las disposiciones contenidas en el artículo anterior son de orden público. Por lo tanto, son irrenunciables y en consecuencia, cualquiera estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

Artículo 2043.‑ En el caso a que se refiere el Artículo 2041, cuando se celebren convenios que generen obligaciones más gravosas para el arrendatario, éstos serán nulos de pleno derecho, no importando si se hacen constar bajo la forma de recibos, vales, cartas o cualquier otro documento, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.
Artículo 2044.‑ Al término del arrendamiento, el arrendatario que haya cumplido en tiempo con todas las obligaciones que la ley y el contrato le hayan impuesto, tendrá derecho a una prórroga del mismo por el término de un año.
Sección Tercera

Del arrendamiento de inmuebles destinados

al comercio e industria
Artículo 2045.‑ El arrendamiento por tiempo determinado de bienes inmuebles destinados al comercio, no puede exceder de veinte años; el destinado a la industria, no puede exceder de veinticinco años. En ambos casos cuando excedan de seis años deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Artículo 2046.‑ El precio del arrendamiento de los inmuebles destinados al comercio o la industria, que deberá pagar periódicamente el arrendatario al arrendador, será fijado libremente por las partes.

Artículo 2047.‑ El precio del arrendamiento de los inmuebles destinados al comercio o la industria, podrá ser fijado en una cantidad líquida determinada o sobre un porcentaje del importe de los ingresos brutos del comercio o del valor total de la producción que se genere en ese inmueble.
Artículo 2048.‑ Cuando así se convenga en el contrato, el arrendatario tendrá derecho a traspasar el comercio o industria establecido en el inmueble arrendado, sin que el arrendador tenga derecho alguno a oponerse.

Será válido el convenio en el que el arrendatario traspase su derecho como tal, a cambio de recibir una cantidad determinada de la persona a la cual transfiere, a manera de contraprestación.


El nuevo arrendatario deberá destinar el inmueble al objeto para el que se celebró el contrato de arrendamiento, y la variación de dicho objeto, será causa de rescisión anticipada del contrato, imputable al nuevo arrendatario, salvo pacto en contrario.

Artículo 2049.‑ En el caso del artículo anterior, el arrendatario que haya traspasado, será obligado solidario del nuevo ocupante al cual se traspasó el inmueble arrendado, por todas las obligaciones que puedan sobrevenir por el arrendamiento, a favor del arrendador.
La solidaridad a que se refiere este Artículo comprende a todos los traspasos subsecuentes.
Artículo 2050.‑ El término del arrendamiento del nuevo arrendatario, al cual se traspasó el inmueble arrendado, será el que se hubiere pactado originalmente en el contrato de arrendamiento.
Artículo 2051.‑ Al término del arrendamiento, el arrendatario que haya cumplido en tiempo con todas las obligaciones que la ley y el contrato le hayan impuesto, tendrá derecho a una prórroga del mismo, por un término equivalente a una cuarta parte del periodo pactado en el contrato original de arrendamiento.
Para computar el término de prórroga a que se refiere este artículo, se empezará a contar desde el día en que entró en posesión del inmueble como arrendatario, aunque la finca hubiese cambiado de propietario.

Artículo 2052.‑ Es obligación del arrendador y del arrendatario sujetarse a las normas ecológicas, de desarrollo urbano, protección civil y demás obligaciones que señalen las leyes.

Cuando el acatamiento de dichas disposiciones vuelva su cumplimiento oneroso o imposible, las partes podrán optar por su rescisión o por un cambio en las condiciones del contrato.



Artículo 2053.‑ Son aplicables al arrendamiento de bienes inmuebles con destino comercial o industrial, las disposiciones generales del arrendamiento, así como del arrendamiento de inmuebles, en lo que no contradigan lo establecido en este capítulo.

Sección Cuarta

Del arrendamiento de inmuebles

destinados a fines agropecuarios
Artículo 2054.‑ El arrendamiento de inmuebles destinados a la agricultura, no podrá exceder de 25 años, ni destinarse a cultivos ilícitos.
Artículo 2055.‑ El arrendamiento de inmuebles destinados a la agricultura, deberá otorgarse por escrito y cuando su duración exceda de diez años, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Artículo 2056.‑ La falta de inscripción en el Registro Público de Propiedad, de conformidad con el artículo anterior, será imputable al arrendador.

Artículo 2057.‑ La renta deberá pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos.
Artículo 2058.‑ El contrato de arrendamiento con fines agropecuarios, podrá hacerse sólo de la tierra o de la unidad de producción en forma parcial o integral.

Artículo 2059.‑ Cuando en un contrato de arrendamiento agropecuario se pacte la renta de toda la unidad de producción, deberá señalarse en forma enunciativa lo que incluye dicho arrendamiento, así como el estado que guardan las partes integrantes de la unidad de producción. La entrega podrá hacerse a inventario, para que al momento de la recepción, se verifique el estado de todos los bienes integrantes de la unidad de producción, tales como cantidad y calidad de tierra, tractores, almacenes, frigoríficos, habitaciones, y demás bienes que lo compongan.

Cuando no se formule inventario con características de los bienes, los mismos deberán entregarse al arrendador, al finalizar el arrendamiento, en un estado tal que permita el funcionamiento del bien para lograr su objeto, salvo que se pruebe que por el uso ordinario del mismo, han dejado de servir.



Artículo 2060.‑ En el arrendamiento de predios rústicos por plazo determinado, debe el arrendatario, en el último año que permanezca en el fundo, permitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de las tierras que tenga desocupadas y en las que él no pueda realizar la nueva siembra, así como el uso de los edificios, parte de la unidad de producción y demás medios que fueren necesarios para las labores preparatorias del año siguiente.

Artículo 2061.‑ El permiso a que se refiere el artículo anterior, no será obligatorio, sino en el periodo y por el tiempo rigurosamente indispensable, conforme a las costumbres locales, salvo convenio en contrario.

Artículo 2062.‑ Terminado el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente, derecho para usar de las tierras y edificios o parte de la unidad de producción, por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato. Lo dispuesto por éste y los dos Artículos anteriores, se aplicará aún cuando el bien arrendado sea expropiado o enajenado por venta de autoridad.

Artículo 2063.‑ El arrendatario deberá utilizar el bien arrendado con fines agropecuarios, cumpliendo las disposiciones ecológicas que dispongan las leyes. El daño en la tierra, el ambiente o la unidad de producción arrendada, hará al arrendatario responsable de las sanciones que marquen las legislaciones en materia ecológica más el pago de daños y perjuicios al arrendador, que nunca será mayor al equivalente a dos veces el valor de la producción que se haya obtenido en el último año en el predio arrendado.



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